Como agir ao ter problemas com um imóvel comprado na planta

O ato de adquirir um imóvel na planta pode gerar diversas dúvidas em quem vai investir, sendo necessário cautela e atenção aos detalhes na hora de assinar um contrato de compra e venda de um bem imóvel com uma construtora.

A advogada Ana Carolina, atuante na área de direito imobiliário, civil e consumidor, do escritório Duarte e Moral, relata que ao comprar uma casa ou apartamento que ainda não foi construído, é preciso se atentar a alguns pontos importantes no contrato de compra e venda, sendo alguns deles: “Entender como se calcula a correção da parcela do imóvel, principalmente verificando o índice de reajuste das prestações, e verificar se existem cláusulas autorizando a construtora a alienar o terreno a instituições financeiras. Também é importante certificar-se se existe alguma possível cláusula prevendo prazo adicional para a entrega do bem, motivo que pode autorizar a construtora a entregar o imóvel além do prazo originalmente contratado”, informa.

Além desses pontos importantes, a advogada relata que é primordial se atentar à existência de taxas extras no acordo de compra, chamando a atenção para a seguinte informação: “Importante se atentar se há no contrato previsão de taxas de corretagem, abertura de crédito, assessoria jurídica e de financiamento. Tudo isso deve ser verificado antes do contrato ser assinado, inclusive porque dependendo do caso algumas dessas taxas podem ser abusivas”.

Algumas situações podem trazer problemas maiores, como a falência da construtora após o início do pagamento da compra do imóvel. A advogada explica que nesse caso alguns caminhos podem ser seguidos, sendo eles: “Se a construtora falir e houver uma comissão de representantes adquirentes das unidades imobiliárias (comissão encarregada de fiscalizar a construção), os compradores poderão contratar outra empreiteira para terminar a obra. Outra alternativa para o comprador é a de pleitear a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos e habilitar o seu crédito no processo de falência; entretanto, pode ser que isso não seja o suficiente para que o comprador receba de volta o valor, já que no processo de falência os créditos trabalhistas e tributários são pagos antes do crédito dos consumidores, podendo não haver saldo suficiente para que os compradores recebam a quantia que desembolsaram”, destaca.

A advogada também ressalta outro ponto importante: o comprador deve ficar atento sobre a existência ou não do patrimônio de afetação para a construção da obra. “Esse instituto fornece ao consumidor uma maior segurança de que a obra será entregue, inclusive no caso de falência da construtora. Isto porque, havendo patrimônio de afetação, todos os valores investidos na obra são exclusivamente destinados a ela, ou seja, há uma separação entre o patrimônio da empreiteira e os valores destinados àquela obra específica”, informa.

Ana Carolina destaca que na hipótese de a obra possuir patrimônio de afetação e da construtora, antes de falir, aplicar parte do dinheiro destinado a obra em outros empreendimentos, o consumidor lesado poderá pleitear judicialmente uma indenização.

Ainda, na hipótese de a obra ser embargada pela prefeitura, o comprador do imóvel tem algumas opções para não ficar no prejuízo: “A melhor forma de resolver o problema seria que a construtora cumprisse todas as formalidades legais exigidas para que a obra seguisse normalmente o seu curso. Contudo, caso a construtora permaneça inerte, é possível que o comprador tente um distrato diretamente com a empresa, com a restituição integral do valor desembolsado, corrigido monetariamente. Se houver recusa por parte da construtora, é necessário que o comprador pleiteie judicialmente a rescisão do contrato com a restituição desses valores pagos até o momento”, alerta Ana Carolina.

Caso a obra esteja atrasada, ou seja, a construtora ultrapasse o prazo previsto no contrato para entregar o imóvel, forçando o comprador ter gastos inesperados, a advogada relata que é possível buscar uma indenização a ser paga pela construtora, “O comprador pode exigir uma indenização pelos danos materiais causados pelo atraso, podendo pleitear danos emergentes, visando o reembolso dos valores que despendeu com o aluguel em outra localidade. Vale reforçar que o contrato pode prever uma cláusula fixando uma multa pelo atraso da obra, a qual poderá ser cobrada, mas não poderá ser cumulada com o pedido de danos emergentes”, pontua.

É importante ter em mente que a maioria dos contratos de compra de imóvel na planta prevê, além do prazo originalmente previsto, um período adicional de 180 dias para a entrega definitiva do imóvel, fator que deve ser levado em consideração para verificar se realmente houve atraso na entrega da obra.

Não obstante, a advogada explica também que existe um prazo de garantia previsto em lei para reclamar defeitos de segurança e solidez da obra: “Após a entrega do imóvel, o comprador terá 5 (cinco) anos para reclamar qualquer defeito de construção, como por exemplo, rachaduras e infiltrações”. Durante esse período é possível notificar a construtora para que sejam tomadas as medidas necessárias. Caso não sejam tomadas tais providências, é possível ingressar com uma ação judicial para obrigar a construtora a reparar o problema no imóvel ou pedir indenização por perdas e danos baseada no valor do serviço realizado por outra empresa ou profissional. Ainda, a depender do caso, se for constatado vício grave, irreparável ou de difícil reparo, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados do aparecimento do defeito é possível pleitear a rescisão do contrato com devolução integral dos valores”, finaliza.

Sobre Ana Carolina Aun Al Makul

Advogada com atuação na área cível desde 2012. Graduada na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduanda em Direito Contratual pela EPD (Escola Paulista de Direito). Atuou em diversos campos do direito civil (predominantemente em contencioso cível), inclusive na área de direito imobiliário e de direito do consumidor, em diferentes escritórios de advocacia na cidade de São Paulo, na Defensoria Pública do Estado de São Paulo e no Poder Judiciário Federal.

Sobre o escritório Duarte Moral

A sociedade de advogados atua nas esferas familiar, direito do consumidor, empresarial, familiar, imobiliário, médico, público e licitações, e propriedade intelectual. Para saber mais, acesse https://duartemoral.com/, pelas redes sociais @duartemoraladv