Marco Legal das Garantias deve fomentar o crédito imobiliário

Lina Irano, advogada da área cível da Lassori Advogados

Em 30 de outubro de 2023 foi sancionada a Lei nº 14.711 de 2023, conhecida como “Marco Legal das Garantias”, que visa estimular mais o incentivo ao crédito, pois ela autoriza que um mesmo bem possa ser ofertado como garantia, por meio de alienação fiduciária, em mais de um empréstimo para o mesmo credor dentro do limite de sobra da garantia inicial. Por exemplo, um imóvel no valor de R$ 500 mil dado em garantia a um empréstimo de R$ 200 mil, pode ser ofertado como garantia a outro empréstimo até o valor de R$ 300 mil.

A Lei ainda prevê a possibilidade de, quando na extensão da alienação fiduciária, esta seja realizada por outro adquirente do crédito, desde que seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição financeira credora da operação original. Diferente do que ocorre com a hipoteca, que pode ser realizada com qualquer credor.

Com isso, nos termos do artigo 2º da Lei, que alterou o artigo 22 da Lei nº 9.514 de 1997, a segunda alienação fiduciária terá a sua satisfação do crédito condicionada à satisfação da primeira garantia e o inadimplemento de qualquer uma das obrigações, faculta ao titular dos créditos, quando este for detentor de mais de uma obrigação, declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel desde que informado quando do envio da intimação.

O texto também prevê a criação de um agente de garantia, o qual, pode constituir, levar a registro, gerir e executar a garantia, ou seja, atua como um contrato de gestão de garantias. Este será designado pelo credor e atuará em nome próprio, mas em benefício do credor, inclusive quando houver a necessidade do ajuizamento de ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido.

Além da alteração trazida com relação à garantia, esta lei visa regulamentar as medidas extrajudiciais de recuperação de crédito, permitindo ao tabelião de protesto intimar o devedor por meio de qualquer aplicativo de mensagens instantâneas, por exemplo, o WhatsApp, e com a autorização do credor, promover medidas de incentivo a renegociação do débito.

Assim, não sendo possível a renegociação do débito, os créditos poderão ser executados extrajudicialmente, trazendo a hipoteca, a possibilidade prevista na alienação fiduciária, a de que, intimado o devedor a purgar a mora, não o fazendo no prazo estabelecido, fica autorizado o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia por meio de leilão público.

Ainda, um aspecto bastante interessante da lei é a regulamentação do concurso extrajudicial de credores com garantias sobre um mesmo imóvel. O artigo 10 disciplina que realizada as averbações iniciais da excussão extrajudicial, o oficial do registro de imóveis competente intimará simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem os seus créditos atualizados para a excussão da garantia. Após os procedimentos estabelecidos pela lei, a distribuição dos recursos obtidos com a excussão da garantia observará o princípio da prioridade registral.

Com isso, observamos que as alterações trazidas pelo Marco Legal da Garantias visam estimular o fomento de crédito ao mercado imobiliário ao passo que garante maior efetividade às garantias.