Justiça de Santos/SP reconhece recolhimento indevido de ITBI calculado sobre valor venal de IPTU

No dia 29 de setembro, a 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Santos/SP analisou a incidência de imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), recolhido nos termos da legislação municipal vigente, tendo por base de cálculo o valor venal apurado para fins de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) na aquisição de imóveis no centro da cidade.

A discussão se deu em razão de uma ação ajuizada pelo contribuinte, que adquiriu a propriedade de sete salas comerciais, localizado no centro da cidade, pois o cálculo não utilizou o valor real da transação para considerar o valor venal apurado para fins de IPTU de cada uma das salas comerciais, significativamente maior.

O recolhimento do ITBI foi feito de acordo com o art. 7º, §2º, da Lei n.º 634/1989, do Município de Santos, segundo a qual em nenhuma hipótese a base de cálculo do imposto poderá ser inferior ao valor utilizado, no exercício, para base de cálculo do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU).

No entanto, segundo o contribuinte, a regra geral determina que para fins de ITBI deve ser considerado o valor venal da venda dos bens transmitidos, isto é, o valor de mercado em condições normais. Logo, não é possível a vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, mesmo como piso de tributação, pois, esse último utiliza presunções relativas que desconsideram a realidade da operação efetivamente realizada, não refletindo, portanto, o valor de mercado da coisa.

O mesmo raciocínio é observado no julgamento do Recurso Especial n.1937821/SP (2020/0012079-1), sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), em que a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, dentre elas a noção de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

A sentença acabou por declarar ser indevido o recolhimento do ITBI, adotando a tese apresentada pelo contribuinte, especialmente porque a autora comprovou o recolhimento do tributo a maior e o valor total da negociação. Ao final, o Município foi condenado à restituição do valor, correspondente à diferença entre o valor da transação declarado e o valor venal do imóvel, permitindo ao contribuinte a restituição de um crédito tributário indevidamente recolhido.

“A tese discutida encontra um bom endereçamento em nossos tribunais, haja vista não só a aplicação do tema fixado pelo STJ como também de julgamento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em incidente de resolução de demandas repetitivas”, afirma Natalia Pereira Dias Advogada Sócia da Advocacia Ruy de Mello Miller.