Definição de teses pelo STJ disciplina cobrança do laudêmio nos terrenos de Marinha

Ao julgar Recurso Especial a respeito do tema, no início de junho, o Superior Tribunal de Justiça fixou as teses relacionadas à cobrança do Laudêmio nas transações onerosas de terrenos de Marinha, que nada mais são do que bens imóveis pertencentes à União.

Na prática, o entendimento da Corte obriga àqueles que adquirirem os direitos de uso e ocupação destes imóveis de Marinha, a pagarem laudêmio, que é despesa patrimonial vinculada à SPU (Secretaria do Patrimônio da União), mesmo em transações imobiliárias não levadas à registro público, como é o caso dos contratos informalmente considerados como contratos de gaveta.

O tema passou a ser objeto de pronunciamento pelo STJ em razão de diversas ações promovidas pelos particulares e pela SPU, objetivando, os primeiros se furtarem ao pagamento do laudêmio pela falta de registro da transação em Cartório de Registro de Bens Imóveis e pela segunda a cobrança da despesa patrimonial em virtude da transferência efetiva entre particulares dos direitos de utilização dos seus bens.

A decisão não foi favorável aos particulares, contudo, se estabeleceu o marco para a contagem do prazo prescricional de cobrança pela SPU do laudêmio, ou seja, os últimos cinco anos contados da data do conhecimento inequívoco da SPU acerca a transação imobiliária. Assim, na eventualidade dos particulares deixarem de informar a transação ocorrida sobre os bens de marinha, não a noticiando ao Cartório de Registro de Bens Imóveis e/ou à própria SPU, ficará resguardado o direito de cobrança do laudêmio pela SPU, deixando de existir prejuízo aos cofres da União.

Até o julgamento do referido recurso, as decisões dos Tribunais brasileiros no que se refere ao início de contagem do prazo prescricional de cobrança de cinco anos divergiam-se nos seguintes aspectos: i.) se da data celebração do contrato de compra e venda/cessão de direitos de uso e ocupação; ou ii.) se da data da quitação do preço da transação; ou iii.) se da data do registro da transação no Cartório de Registro de Bens Imóveis.

Embora a fixação do tema pelo STJ não seja obrigatória aos Tribunais de origem, deve vincular o julgamento de outros recursos especiais que tratam da mesma matéria, de modo a garantir segurança jurídica para a sociedade.

Os reflexos da decisão certamente impactarão os negócios jurídicos relacionados as operações de compra e venda e cessão de direitos de uso e ocupação de imóveis da Marinha, que, almeja, em última instância, evitar a transferência destes ativos de maneira informal, resguardando assim uma transparência cadastral e a cadeia de responsabilidade dos particulares que passarem a deter direitos, mesmo que em caráter provisório, sobre os referidos bens da União.