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A Receita Federal implementou uma nova regra que permite a atualização do valor de imóveis a preço de mercado, trazendo importantes implicações tributárias para proprietários de bens imóveis localizados no Brasil e no exterior. A recente Lei nº 14.973/2024, regulamentada pela Instrução Normativa nº 2.222/2024, oferece aos contribuintes, pessoas físicas, a opção de atualizar o valor de seus imóveis já declarados a uma alíquota de 4% sobre o ganho imobiliário.
De acordo com a nova regra, os contribuintes têm até 16 de dezembro deste ano para optar pela regularização e pagar o imposto com a alíquota, em tese, reduzida. O objetivo, segundo a instrução, é ajustar o valor dos imóveis declarados para mais perto da realidade do mercado, permitindo que os contribuintes evitem a tributação sobre ganhos de capital não ajustados no momento da venda.
Contudo, para Renata Bilhim, advogada tributarista e ex-conselheira do CARF, essa medida apresenta mais desvantagens do que aparenta. “Essa proposta pode parecer atrativa à primeira vista, mas há armadilhas. Você paga 4% agora, mas se vender o imóvel nos próximos anos, pode acabar pagando ainda mais do que no regime tradicional. Isso porque a redução de base de cálculo é gradual e só atinge seu potencial máximo em 15 anos”, explica.
Riscos envolvidos
De acordo com as regras tradicionais para pessoas físicas, os imóveis mantêm seu valor original nas declarações de imposto de renda, o que resulta em uma tributação mais alta sobre o ganho de capital ao serem vendidos. Esse ganho de capital é tributado entre 15% e 22,5% para pessoas físicas, refletindo a diferença entre o valor da venda e o custo original de aquisição. Já as empresas estão sujeitas a uma alíquota de 15%, com a possibilidade de um adicional de 10%, dependendo do tamanho da organização.
Para Renata, o governo pode estar utilizando essa nova medida como uma estratégia para aumentar a arrecadação de forma rápida, sem considerar o impacto no fluxo de caixa de muitos contribuintes. Nos primeiros 36 meses, não há nenhum benefício de redução da base tributária, o que significa que, ao vender o imóvel nesse período, o contribuinte estaria pagando 4% agora e ainda mais 15% a 22,5% na venda. “É uma falsa sensação de economia. Na prática, o contribuinte está antecipando o pagamento de um tributo sem obter, de fato, uma vantagem real”, ressalta a advogada.
Embora a iniciativa pareça atraente, é essencial que os contribuintes façam uma análise cuidadosa de prós e contras. Na maior parte dos casos, pode ser mais prudente seguir com o regime tradicional, pagando o imposto apenas no momento da venda, e não antecipando um valor que pode ser desnecessário a curto prazo. “Essa atualização pode ser um tiro no pé para quem não tem certeza de quando irá vender o imóvel”, aconselha Renata.
Planejamento cuidadoso
Agora, o imposto de 4% sobre o valor atualizado é uma alíquota fixa, mas Bilhim vê com ceticismo o impacto dessa atualização. “Parece vantajoso agora, mas se você não for manter o imóvel por um período de 10 a 15 anos, provavelmente pagará mais do que pagaria no regime tradicional”, alerta a especialista.
Ela reforça como a adesão a essa atualização deve ser muito bem planejada e acompanhada de análise criteriosa. “Pode não ser o momento ideal para todos, especialmente em um cenário econômico incerto. Sem um planejamento tributário eficaz, essa atualização pode gerar mais problemas do que soluções”, enfatiza.
Sobre Renata Bilhim
Renata da Silveira Bilhim é advogada tributarista há mais de 25 anos atuando nas áreas contenciosa e consultiva. Atuando como empresária, é sócia da Bilhim Educação e Consultoria Tributária, sócia da Bilhim Treinamentos, empresária e investidora no ramo da construção civil. Além disso, é ex-conselheira do CARF, palestrante internacional, Doutora em Finanças Públicas, Tributação e Desenvolvimento pela UERJ e professora convidada nos cursos de MBA da FGV, EMERJ, PUC e IBMEC.
É autora de inúmeros artigos e capítulos de livros, em destaque para os de sua integral autoria, como “Pragmatismo e Justificação da Decisão Judicial” e “Planejamento Tributário no CARF Pós-Zelotes”.
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