Além disso, é importante ficar atento às regras da lei do inquilinato, que protege o locatário contra abusos do proprietário. A locação é um processo complexo, mas que pode ser muito gratificante se for feita de forma correta e segura, tanto para o proprietário do imóvel, quanto para o locatário.

A advogada especialista em direito condominial Dra. Juliana Teles, destaca que, o mais importante é conhecer a fundo os direitos que são garantidos por lei e os deveres de quem aluga o imóvel. Ao cumprir com as regras de maneira detalhada, fica muito mais simples evitar prejuízos financeiros e situações exaustivas que acabam desgastando o relacionamento entre as partes.

Conheça a importância da lei do inquilino

A locação de imóveis é regulamentada pelo contrato assinado pelas partes e pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Essa lei estabelece as regras para a locação de imóveis, bem como os direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários. Dentre os principais pontos da lei, estão o valor máximo que pode ser cobrado de aluguel, o prazo do contrato, a renovação do contrato e a desocupação do imóvel.

A Lei do Inquilinato tem como objetivo proteger os direitos dos locatários e garantir uma relação equilibrada entre proprietários e inquilinos.

Modificações

No entanto, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino sair da residência. Já em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada outra vez, principalmente com relação às ações de despejo. “É importante ter o conhecimento das atualizações e modificações até mesmo para evitar problemas mais graves no futuro e obter mais tranquilidade e segurança durante o processo para a locação.” comenta Juliana Teles.

A advogada Dra. Juliana Teles cita os principais aspectos relacionados aos direitos do inquilino, veja a seguir:

Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

É direito do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para que seja comprovada essa condição, é realizada a vistoria, que é a análise detalhada das condições da propriedade, feita como ato prévio à assinatura do contrato. A vistoria permite que o inquilino saiba exatamente o que está recebendo e evita problemas no futuro. Além disso, também é uma ótima oportunidade para verificar se há algum problema na propriedade e solicitar a reparação antes de assumir o contrato.

Sendo assim, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
os vidros e as articulações de portas e janelas;
os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

Indenização por restauros e concertos

Quando a lei assegura que o imóvel deve ser entregue em perfeitas condições para o uso a que se destina, ela não prevê que possam surgir necessidades ou conveniências de utilização ao longo do contrato que não estavam previstas originalmente. No entanto, à medida que o tempo vai passando e as pessoas vão usando o imóvel, podem surgir novas necessidades e conveniências que podem ser atendidas pelo proprietário do imóvel. É importante, portanto, ficar atento às eventuais mudanças nas necessidades dos inquilinos para garantir o bom funcionamento do contrato.

“Em casos deste tipo, o inquilino pode fazer melhorias no imóvel, desde que o Contrato de Locação não proíba. De acordo com a Lei do Inquilinato, existem dois tipos de melhorias indenizáveis: as necessárias, que não necessitam de aprovação prévia do proprietário, e as úteis, que necessitam de autorização previa do proprietário.” explica a Dra. Juliana.

Preferência de compra

Independente do motivo, o proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do Contrato de Locação. Todavia, a Lei do Inquilinato assegura que seja dada ao inquilino a preferência de compra caso o mesmo esteja interessado em adquirir o bem. Dessa forma, o inquilino tem o direito de ser o primeiro a ser informado sobre a venda e terá um prazo para decidir se fará ou não uma proposta, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para a aquisição, se for o caso (assinatura de compromisso de compra do imóvel, pagamento de sinal, entre outros).

“Nem só de direitos vive o inquilino. Como tudo na vida, é preciso também estar ciente dos deveres. Conhecer as suas obrigações como locatário pode evitar dores de cabeça com o locador ou até mesmo a perda do imóvel em situações mais extrema.” Ressalta a especialista Dra. Juliana Teles.

Aqui estão algumas das principais responsabilidades que você tem como inquilino:

1. Pagar o aluguel pontualmente;
2. Manter o imóvel limpo e organizado;
3. Respeitar os vizinhos e não causar incômodos;
4. Comunicar imediatamente qualquer problema no imóvel;
5. Devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu;
6. Seguir as regras do contrato de locação.

Mais Sobre Juliana Teles:
Graduada em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU, Pós Graduada em Processo Civil, especialista em Direito Condominial com mais de 9 anos de experiência na área, Sócia do Escritório Faustino e Teles

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Para o sócio da área de imobiliário da Cescon Barrieu, Marcos Lopes Prado, a decisão não deverá impactar os aluguéis a curto prazo, nem ter impacto nas datas festivas de fim de ano. “Essa decisão só surte efeitos para as partes do processo concreto em julgamento. Ela é importante no sentido de sinalizar ao mercado a interpretação que tende a ser adotada pelo Poder Judiciário em outros processos similares”, explica.

Segundo o advogado, há razões jurídicas dos dois lados. Ele explica que a plataforma Airbnb evoca o conteúdo do direito de propriedade imobiliária. “Existe a faculdade de fruição do bem, por meio da sua livre locação a terceiros, seja por meio físico ou virtual, por prazos longos ou curtos, com ou sem serviços. Esse direito parece absoluto para imóveis individualizados e situados fora de Condomínios Edilícios ou de Loteamentos com Acesso Controlado”, destaca.

O profissional ressalta, porém, que esse direito pode ser relativizado confrontado com a necessidade de convivência compartilhada e coletiva com outros co-proprietários em Empreendimentos residenciais coletivos. “Nesses casos, questões de sossego e segurança são temas prioritários e garantidos por lei no Código Civil. Na ótica do condomínio, as normas coletivas de convivência devem prevalecer sobre o interesse e direitos individuais dos proprietários de unidades autônomas situadas dentro de condomínios e as locações de curto prazo podem descaracterizar essa finalidade estritamente residencial”, finaliza.

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